房屋是人们衣食住行的重要组成部分，在当前房价一路攀升的情况下，部分出卖人签订房屋买卖合同后，受房价暴涨利益的诱惑，只顾眼前利益，不惜毁约，以房价上涨为由不协助买受人办理所有权转移登记手续，这样的案例在生活中经常发生，买房人如何应对才能最大限度地挽回自身损失，且看本文以下简要分析。

一、案情简介

2013年1月19日甲、乙双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的房屋出售给乙方，乙方向其支付购房价款130万元，乙方在签订合同时向甲方支付了2万元定金。2013年1月26日乙方支付购房首付款58万元，甲方出具了收条，之后乙方要求甲方协助办理过户手续，而甲方一直推脱不理。2013年3月16日，甲方以房屋价格上涨，获利太少为由，拒绝出售房屋，并于2013年3月26日向乙方退还了60万元。2013年4月，乙方为维护自己的合法权益起诉至法院。

二、本案中买受人可以主张如下权利

（一）乙方可请求法院解除《房屋买卖合同》，并要求甲方返还已支付的购房首付款。

本案中甲方以房屋涨价为由，明确表示拒绝履行合同，甲方已构成根本违约。依据《合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，乙方可以要求解除合同，同时可以要求甲方返还已支付的购房首付款。

（二）要求甲方双倍返还定金或者主张预期可得利益损失

1.主张双倍返还定金。甲乙双方签订合同时，乙方支付给甲方2万元的定金作为担保，现甲方作为收受定金的一方不履行合同义务。 根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，乙方可要求甲方双倍返还定金。

2.主张预期可得利益的损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中甲方赔偿乙方的损失应当还包括合同履行后乙方可以获得的利益，即合同约定的购房价款与房屋价格上涨之后房屋实际价值之间的差价。

三、本案裁判观点

甲方明确表示因为房价上涨，不同意继续履行合同，故对乙方解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。甲方不同意继续履行合同已构成违约，故对由此给乙方造成的合理损失，甲方应予赔偿。乙方主张依据双方签订的《房屋买卖合同》约定的购房价格与《房地产估价报告》确定的房屋价格，要求甲方赔偿房屋差价损失并无不当，对此，法院予以支持。

四、预期可得利益损失的认定

《合同法》第一百一十三条规定的“因违约所造成的损失”既包括履行合同一方实际已经产生的直接损失，如为履约而支出的相关费用，也包括合同切实履行后可以获得的利益，即预期可得利益。主张预期可得利益损失的前提条件有：

1. 合同合法有效。合同双方主张权利和履行义务的基础是合法有效的合同，合同必须是基于双方的真实意思表示签订，且不存在违反强制性规定的情形。

2. 合同相对方违约。合同一方违约给对方造成损失，是遭受损失一方主张赔偿的事实依据。

3. 合同履行后履约一方可以获得切实的可预见的利益。具体是指：在合同履行前并不为买方所拥有，而为买方所期望在合同履行以后可以实现和取得的财产权利。

4.预期可得利益损失的赔偿不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即以一般人理性的标准判断，违约方在签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失。

结  语

现今社会，房屋交易市场日益活跃，而买受人处于相对劣势的地位，为了规避风险，买受人可以采取的措施有：在签订合同前，须了解房屋的性质，是否属于不能上市交易的情形、出卖人是否有权处分房屋、是否有其他共有人、提前了解所购房屋的真实情况、提前考虑房价上涨等各种因素；签订合同时，请专业的律师审查合同内容，在合同中约定好违约赔偿责任；在合同签订后及时办理过户手续，避免对方反悔等。这样才能减少损失，维护自己的合法权益。